Co powinienem wiedzieć przed kupnem projektu domu

Zdecydowaliśmy z żoną, że chcemy kupić działkę i wybudować dom. Nie chcieliśmy kupować gotowego domu z różnych względów (temat na inny wpis). Naszą decyzje przypieczętował fakt, że znaleźliśmy idealną (dla nas) działkę, w bardzo okazyjnej cenie. Mniej więcej wiemy na co nas stać, mniej więcej wiemy co chcemy. Zabrałem się więc za wybranie projektu i… utonąłem w tysiącach ofert. Dosłownie w tysiącach, a jeden gorszy od drugiego. Najlepiej pozycjonują się w wyszukiwarkach projektowe molochy – przez które też przebrnąłem. Ale szukałem dalej. Moje poszukiwania były wspomagane radami znajomych budowlańców i architektów, a także opiniami przyjaciół, którzy już dom mają i wiedzą co by zrobili inaczej. Po miesiącu czy dwóch, w końcu wyselekcjonowałem 5 projektów, z których ostatecznie wybraliśmy ten jeden jedyny.

Wybór projektu był dość męczącym projektem, tym bardziej, że obarczonym bardzo dużą odpowiedzialnością. Dlatego postanowiłem zebrać w tym wpisie kilka porad, dla tych z Was, którzy myślą lub marzą o własnym domu. Kilka porad dotyczących wyboru odpowiedniego projektu architektonicznego.

Sam nie jestem w temacie ekspertem, jestem totalnym amatorem, więc o porady poprosiłem Tomasza Pisaniaka z Dom dla Ciebie – współautora projektu, na który ostatecznie się zdecydowałem.

Od czego zacząć

ZUCH: Na sam początek chciałbym spytać o odpowiednią kolejność podejmowanych kroków. Krótko mówiąc: czy realizację marzenia o budowie własnego domu powinienem zacząć od wybrania i kupna projektu, czy może lepiej zacząć od czegoś innego?

Tomasz Pisaniak: Jeżeli szukamy projektu domu, to motywowani jesteśmy często, jak np. w Twoim przypadku, marzeniem o własnym domu. Oprócz marzenia prawdopodobnie mamy już działkę budowlaną lub co najmniej wiemy na jakiej działce, czy terenie będziemy ten dom budować. Powinniśmy przede wszystkim zapoznać się z pewnymi ograniczeniami jakie niesie sama działka. Mam tu na myśli np. jej wymiary, usytuowanie względem stron świata, czy jest „płaska” czy np. z dużym spadkiem. Jeżeli w bezpośrednim sąsiedztwie są już jakieś nowo postawione domy to możemy przypuszczać, że będziemy mogli postawić dom o podobnych parametrach jak u sąsiada. Ostatecznie jednak przed zabraniem się za szukanie projektu należy koniecznie zapoznać się z miejscowymi przepisami jeżeli są opracowane (np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub wystąpić o określenie warunków zabudowy dla naszej działki (w tym przypadku gorąco polecam skorzystanie z pomocy lokalnego architekta).

Z: Tu muszę dodać, że jeśli nie ma planu zagospodarowania, to –  tak jak wspomniałeś – potrzebne będą nam warunki zabudowy tej konkretnej działki, a na to niestety czeka się dość długo. Do samego złożenia wniosku w warunki musimy mieć mapę zasadniczą (ok tydzień-dwa), oraz opinie o przyłączeniu mediów – od każdego gestora osobno (prąd, woda/kanaliza, gaz – w każdym miejscu czekamy ok 30 dni). Z tym wszystkim na warunki czekamy kolejne od miesiąca do nawet trzech.

Ale ok, załóżmy, że już to mam. Nadchodzi więc czas kiedy muszę wybrać projekt. Tu sprawa zaczyna się lekko komplikować, bo dziś można kupić jeden z tysięcy, czy dziesiątek tysięcy gotowych projektów. Ich ilość jest przytłaczająca i miałem wrażenie szukania igły w stogu siana. W jaki sposób mogę „na dzień dobry” znacząco zawęzić liczbę projektów do przejrzenia?

TP: Znając wymiary działki i ograniczenia nakładane przez przepisy miejscowe, a także podstawowe wymagania przepisów dotyczące odległości domu do granic z innymi działkami budowanymi, czyli: 4m lub 3 m przy ścianach bez otworów okiennych – możemy zawęzić grupę wyszukiwanych projektów, korzystając np z wyszukiwarki zaawansowanej. Wyszukiwanie należy rozpocząć od podania szerokości posiadanej działki, a po wyselekcjonowaniu projektów o odpowiadających nam wymiarach, można podać interesującą nas liczbę kondygnacji, czy rodzaj dachu. Warunki zabudowy określają np. dopuszczalny kąt nachylenia, a także ilość kondygnacji.

Wybierając projekt pamiętajmy jeszcze o zasadniczej sprawie, czyli finansach, tutaj sprawdza się zasada im prościej tym taniej. W budowie i utrzymaniu [śmiech].

Z: Fajnie. Mamy ustalone takie wstępne sito i ogólne ramy wyszukiwania. Okazuje się, że sporo ram wyznacza tu plan zagospodarowania lub warunki zabudowy. Ale to jeszcze cały czas daleko do wyboru tego jednego jedynego. Możesz podpowiedzieć na jakie pytania powinienem sobie odpowiedzieć określając potencjalne funkcjonalności i szczegóły projektu, który byłby najlepszy dla mojej rodziny? Sam jestem projektantem – choć nie domów – i z doświadczenia wiem, że klientowi trzeba zadać szereg pytań po to, żeby sam sobie dokładnie określił czego tak prawdę potrzebuje i co by ode mnie chciał. Z domem pewnie jest podobnie?

TP: Dom służy do mieszkania – niby banał, ale ważny banał. Zatem najistotniejszym jego elementem jest funkcja, czyli w skrócie, rozkład pomieszczeń.  Aby dokonać trafnego wyboru potrzebnej nam funkcji, niezbędne jest doświadczenie. Osoby mieszkające wcześniej w domach jednorodzinnych będę miały łatwiej, niż ci, którzy żyją w mieszkaniach. Ale odpowiadając na kilka kluczowych pytań, bardzo ułatwimy sobie wybór projektu:

• czy planuję aby dom służył mi w dłuższym okresie czasu, czy dopuszczam jego szybką odsprzedaż? W tym przypadku można zdecydować czy godzimy się na to, że dom nie będzie tym jedynym idealnym miejscem na wiele lat, czy będzie pewnym kompromisem, bo i tak planujemy go odsprzedać i zmienić lokum;

• jak wygląda moja rodzina, czy planuję mieć dzieci lub więcej dzieci? Im więcej dzieci tym więcej pokoi, oraz innych przestrzeni;

• jaki tryb życia prowadzimy, czy regularny czy nie, czy w domu np. będziemy pracować?

• gdzie spędzamy najwięcej czasu?

• czy potrzebujemy pomieszczenie gospodarcze, czy wystarczy nam dobrze umeblowana kuchnia? Tak czy siak dodatkowe pomieszczenie zawsze się przyda [śmiech];
• czy wystarczy nam wiata na samochód, czy potrzebujemy garaż? ile aut planujemy posiadać lub posiadamy, czy wszystkie chcemy garażować? Ze względów podatkowych lepiej, aby garaż był częścią domu, czyli był wbudowany – podatek płacimy wtedy jak za mieszkanie, czyli niższy.

Z: Nie wiedziałem, że wyższy podatek mamy za wolnostojący garaż. No cóż, uczymy się całe życie. Ale do rzeczy: jeśli mam już działkę i wiem, gdzie mój dom będzie stał, to czy powinienem – a jeśli tak to dlaczego – zwrócić uwagę na ułożenie domu względem kierunków geograficznych? Spotkałem się z opiniami, że któraś część domu musi być skierowana w konkretną stronę świata. Stąd moje pytanie: czy to jakiś rodzaj miejskiej legendy, przesądu, czy faktycznie układ geograficzny jest ważny?

TP: Usytuowanie budynku względem stron świata ma zasadnicze znaczenie. Słońce jest najważniejszym aspektem przy projektowaniu lokalizacji domu na działce. Ogólnie mówiąc, tam gdzie najwięcej przebywamy tam powinniśmy zapewnić najwięcej światła słonecznego. Dobrze jest aby salon z wyjściem na taras, był usytuowany od południa, czyli od strony najbardziej oświetlonej przez słońce. Oczywiście od tej reguły są wyjątki, bo przecież nie każdy lubi słońce. Z kolei w przypadku kuchni, często lepiej jest aby była ona od północy, ponieważ przy przygotowywaniu posiłków bywa za gorąco (zwłaszcza w małych kuchniach).

Obecnie promuje się zasadę że od strony północnej okna powinny być zredukowane do jak najmniejszych rozmiarów, w celu ograniczenia strat ciepła, natomiast od południa okna mogą być większe, ale na okres letni wyposażone w przesłony (np. rolety).

 Na to uważaj

Z: Jestem już po wstępnej selekcji. Mam pięć czy dziesięć typów, które z grubsza spełniają moje kryteria, ale oczywiście mogę (i muszę) wybrać tylko jeden. Często bywa tak, że diabeł tkwi w szczegółach, które laik (a za takiego się uważam) może zignorować, bo po prostu nie wie, że to ważne. Np. ostatnio rozmawiałem z koleżanką i ona mówiła, że jak będę budował dom, to koniecznie, ale to koniecznie muszę pamiętać o wiatrołapie. Więc tak po pierwsze, co to jest wiatrołap i po co mi to w domu? A po drugie, jakie jeszcze są takie „detale”, na których obecność lub brak powinniśmy zwrócić uwagę?

TP: Zgodnie z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wejście do budynku powinno mieć  rozwiązanie chroniące:

„(…) przed nadmiernym dopływem chłodnego powietrza przez zastosowanie przedsionka, kurtyny powietrznej lub innych rozwiązań  i nieutrudniających ruchu. Wymagania  te  nie  dotyczą dodatkowych  wejść  nieprzewidzianych  do  stałego użytkowania.”

Ten przedsionek to właśnie wiatrołap, stanowiący strefę izolacyjną przy wejściu do domu, zapobiegającą utracie ciepła – jest to pomieszczenie odgrodzone z zewnątrz drzwiami wejściowymi, a wewnątrz drzwiami prowadzącymi do części mieszkalnej domu. W wiatrołapie projektuje się często garderobę, a w zasadzie zawsze jest tam miejsce do odwieszenia ubrań, czy odkładania butów, zatem spełnia on przy okazji inne konieczne funkcje.

Z: A czy kształt bryły domu ma na coś wpływ, poza oczywistymi względami estetycznymi?

TP: Oczywiście tak, np. im prostsza bryła tym tańsza, a odwrotnie im bardziej skomplikowana, tym trudniejsza i droższa w wykonawstwie, a później w utrzymaniu – eksploatacji.

Z: Czy w projektach i ich wizualizacjach mogą być jakieś hmm… ukryte koszty? Chodzi mi o to, że czasami coś fajnie wygląda na obrazku, a potem okazuje się, że jest strasznie drogie, choć jest tylko detalem.

Tak jak mówiłem wcześniej, im prościej tym taniej: balkoniki, balustrady, daszki itd wszystkie te elementy podrożą inwestycję, podobnie jest z dachem im prostszy tym tańszy, w przypadku dachu np. cena 1 szt. gąsiora (rodzaj dachówki montowanej na kalenicy, kalenica jest najkrótsza przy dachach dwuspadowych) może być równa cenie 1m2 dachówek. Jeżeli chodzi o wykończenie elewacji to zastosowanie kamienia lub okładzin drewnianych znacząco podniesie koszty wykonawcze, a w przypadku drewna dodatkowo będziemy musieli co jakiś czas je zabezpieczać (chyba ze zastosujemy rozwiązania imitujące drewno).

Odnośnie „zawartości” kosztorysów to w stosunku do tego co prezentowane jest na wizualizacjach nie zawierają one elementów „dekoracyjnych” elewacji – przy każdym projekcie, w naszym kosztorysie mamy to wyraźnie opisane i udostępnione do wglądu. Należy pamiętać aby porównując koszty podane przy projektach różnych pracowni, porównać sposób opracowywania  kosztorysów przez dana pracownię.

Mody, trendy, czy może klasyka 

Z: Wiadomo, że przy podjęciu decyzji olbrzymie znaczenie ma nasz osobisty gust i poczucie dobrego smaku. Jedni lubią kolumienki przy wejściu, a inni wolą ascetyczne formy. Mody przychodzą i odchodzą. Czy są jakieś sposoby, żeby nasz wybrany projekt domu za dziesięć lat nie okazał się takim kiczem jak np. fioletowe marynarki z lat dziewięćdziesiątych?

TP: Trudno jest na to pytanie odpowiedzieć, wydaje się, że dom o współczesnym charakterze, bardziej nowoczesny, ale z elementami domu tradycyjnego (np. dwuspadowego dachu) przetrwa próbę czasu i szybko się nie znudzi. Ważne aby miał wyważone proporcje i nie nachalną kolorystykę. Myślę, że zawsze dobrze będą wyglądać stonowane kolory elewacji i naturalne kolory dachów, no ale wszystko jest sprawą gustu inwestora.

Z: Czy warto poddać się trendom panującym w najbliższym otoczeniu? Czy wybierając projekt mamy się kierować wyborem jakiego dokonali nasi sąsiedzi czy zupełnie nie zwracać uwagi na widoki w okolicy i postawić na coś zupełnie oryginalnego?

TP: Czasem ciężko, ale w idealnej sytuacji należy brać pod uwagę trendy, czy może raczej rodzaj zabudowy okolicy. Oczywiście mam na myśli ogólny charakter budynków, czyli podobny spadek dachów, czy ich wysokość. Z oryginalnością trzeba uważać, aby nie przesadzić, ponieważ za jakiś czas oryginalność może okazać się „niezrozumiała” i będzie np. trudno taki dom sprzedać.

Zmiany 

Z: Ostatecznie zdecydowałem się na projekt domu „Mars”. Jego wygląd i układ są niemal idealne – oczywiście dla mnie i mojej rodziny. Niemal, ponieważ chciałbym zrezygnować z daszku nad tarasem oraz z szarych elementów elewacji. Czy mogę tak zaingerować w projekt?

TP: Jak najbardziej taka ingerencja w projekt jest możliwa. Dla potwierdzenia możliwości wprowadzania zmian, do każdego projektu wystawiamy bezpłatnie ogólną zgodę na zmiany. Jeżeli na etapie uzyskiwania pozwolenia lub zgłaszani budowy, urząd będzie wymagał zgody indywidualnej, to również taka zgodę wystawiamy – z taką zgoda można przystąpić do wykonania zmian w projekcie.

Z: Natomiast jeśli chodzi o wnętrze, to myślę o tym, żeby jednak zamknąć kuchnię, a na piętrze zrezygnować z drugiej łazienki (tej przy dużej sypialni). Czy mogę zmienić takie detale wewnątrz?

TP: Tak, jak ze zmianami na zewnątrz, również wewnątrz można wprowadzać zmiany w projekcie. Należy pamietać, że przy uzyskaniu pozwolenia na budowę, np. przy rezygnacji z łazienki należy przeprojektować instalacje sanitarne i elektryczne.

Z: Czy w ogóle przy wybieraniu projektu można zakładać, że pewne rzeczy się zmieni bardziej pod siebie, czy jednak traktować to jako ostateczność?

TP: Myślę że jeżeli znajdziemy odpowiadający nam projekt, to nie musimy przeprowadzać w nim zmian. Właściwie, to może być sygnałem, że trafiliśmy na idealny dla nas projekt.

W większości przypadków, drobne zmiany do projektu są wprowadzane i jest to naturalne, mam na myśli zwłaszcza funkcję. Jeżeli chodzi o wygląd budynku to zalecam pozostawienie go bez zmian lub bardzo delikatne zmiany. Nasze projekty staramy się projektować z zachowaniem zasad proporcji dlatego namawiam do ostrożności przy zmianach budynku wpływających na jego wygląd zewnętrzny.

Kupiłem projekt i co dalej

Z: W końcu wybrałem projekt, jestem zdecydowany na 100%, kupuję go i co dalej? Mogę zacząć budowę?

TP: Sam tzw. projekt „gotowy” należy dostosować do warunków działki i określonych w przepisach miejscowych (planie zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy). Zatem z takim projektem musimy się jeszcze udać do lokalnego architekta.

Warto wspomnieć, że do adaptacji projektu do lokalnych warunków, architekt będzie potrzebował: plan zagospodarowania lub warunki zabudowy, a także mapę do celów projektowych. Tę mapę wykonuje geodeta i wraz ze wszystkimi uprawomocnieniami może to potrwać ok. 4 tygodnie.

Obecnie mamy możliwość rozpocząć budowę na podstawie pozwolenie na budowę po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu lub nową procedurą – zgłoszeniem budowy. Pamiętać należy przy tym, że procedura pozwolenia na budowę jest bardziej elastyczna – pozwala nam bowiem na wprowadzenie pewnych zmian w trakcie budowy.

Z: Czy już na etapie budowy mogę wprowadzić jakiekolwiek zmiany? Może się zdarzyć, że coś mi się nie spodoba dopiero po zobaczeniu na żywo. Jak dużych modyfikacji mogę dokonać na tym etapie?

TP: Jeżeli budowa jest rozpoczęta na podstawie pozwolenia na budowę, to architekt dostosowujący projekt do działki ma obowiązek zamieścić w projekcie zakres zmian na które wyraża zgodę (my ze swojej strony jako autorzy też taka zgodę wystawiamy). Zgodnie z tą zgodą można takich zmian dokonać. Pamiętać należy jedynie, że podczas zgłaszania zakończenia budowy będziemy musieli złożyć w nadzorze budowlanym rysunki dokumentujące wprowadzone zmiany. Musimy pamiętać też, że nie wszystkie zmiany będą możliwe, są przypadki (np. zwiększenie wysokości czy zmiana obrysu budynku), które będą wymagały zmiany pozwolenia na budowę, czyli uzyskania nowej decyzji. Warto więc wszystko dwa razy dokładnie przemyśleć.

Z: Ok, myślę, że na początek, to wystarczy i trochę ułatwi poszukiwania. Dziękuję bardzo za rozmowę.

TP: Dziękuję bardzo.

Tomasz Pisaniak, architekt – po doświadczeniach z projektowaniem obiektów użyteczności publicznej, od ponad 13 lat projektuje domy jednorodzinne, od 7 lat współzałożyciel i wspólnik w Archeco sp z o.o. galeria projektów Dom Dla Ciebie, oferującej gotowe domów. Lubi fotografować wszystko co piękne i ciekawe, zwłaszcza w architekturze 🙂 fan sportów zimowych.

Kończąc chciałem Wam jeszcze powiedzieć, dlaczego zdecydowałem się na taki, a nie inny projekt. Dla mnie i dla mojej żony (na szczęście jesteśmy bardzo zgodni) równie ważna jest funkcjonalność jak i estetyka. Nie chcieliśmy iść na kompromis, zwłaszcza przy tak dużej inwestycji. Projekt Mars satysfakcjonuje nas od strony estetycznej – chcieliśmy coś raczej prostego i eleganckiego, ale jednak nie nudnego. Oczywiście gust jest kwestią indywidualną. Jednak czynnikiem absolutnie przeważającym jest funkcjonalność tego projektu. Przestronny, ale nie ogromny salon (tu będziemy spędzać najwięcej czasu), gabinet na parterze oraz spory wiatrołap. Natomiast piętro ma świetnie rozwiązany „kącik rodziców”, czyli dużą sypialnię z garderobą i osobną łazienką. My akurat z tej łazienki rezygnujemy, a przestrzeń chcemy wykorzystać na domową siłownię. Atutem – o dziwo, rzadko spotykanym – są pokoje dla dzieci o tej samej wielkości. Jest też pokój gościnny lub, kto wie, dla kolejnego dziecka.

Jeśli macie jakieś pytania, piszcie w komentarzach. Ja, lub Tomasz na pewno odpowiemy.

pozdrawiam

Zuch

PS – za merytoryczną pomoc przy powstaniu wpisu dziękuję Tomkowi Pisaniakowi i jego pracowni Dom dla Ciebie.