„Segregator poproszę, nie, nie ten, ten większy, tak, tak, ten”. Jeśli planujecie budowę domu, to pewnie taki dialog będziecie musieli w papierniczym przeprowadzić. Dobrze Wam radzę: kupcie duży segregator i koszulki, jeszcze zanim zaczniecie cokolwiek załatwiać, bo będzie tego sporo.
W tym tekście chcę mniej więcej zarysować drogę jaką trzeba przebyć podróżując od urzędu do urzędu. Piszę „mniej więcej” ponieważ może to różnie wyglądać w zależności od warunków i miast lub gmin, w których będziecie się budować. Jednak można przyjąć, że z grubsza tak to będzie wyglądało.
Pierwsze kroki zależą od tego czy działkę kupujecie, czy już ją posiadacie, ale ja zacznę od początku. Tak jak to było w moim przypadku.
UWAGA: może to oczywiste, ale uczulam żeby od samego początku zbierać wszystkie możliwe papiery, listy i decyzje. Kserujcie Wasze wnioski i wszystko, absolutnie wszystko pakujcie w koszulki i do segregatora. Po kilku miesiącach biegania po urzędach i otrzymaniu wielu listów będziecie wiedzieć dlaczego to takie ważne.
>> Koniecznie przeczytaj: Na co zwrócić uwagę przy kupnie działki budowlanej.
Zatem, nierzadko bywa tak, że sam sprzedający ziemię jest nico zaskoczony biurokracją i terminami. Może się zdarzyć, że zaliczy falstart z wystawieniem oferty nie mając jeszcze wszystkich dokumentów wymaganych do sprzedaży. Ziemia musi zostać oficjalnie podzielona na konkretne działki – to na zlecenie sprzedającego wykonuje geodeta. On to swoje wyliczenia zanosi do GEOPOZu, czyli Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego. Geopoz jego wyliczenia mieli, porównuje z satelitą i jeśli wszystko jest ok (co zależy od solidności geodety) to nanoszą podział na mapy miejskie. To musi się jeszcze uprawomocnić (ok. dwa tygodnie).
UWAGA: praktycznie każda decyzja po wydaniu musi się jeszcze uprawomocnić i zwykle na to czeka się kolejne dwa tygodnie. Czyli np. macie decyzje o pozwoleniu na budowę, ale i tak trzeba czekać kolejne dwa tygodnie aż się uprawomocni.
Ok, ale wróćmy do podziału. Z nim wiąże się jeszcze kilka kwestii prawnych, ale to jest zadanie dla sprzedającego i nic tu po nas. Ważne jest, że przed podziałem i ofertą sprzedaży, sprzedający musi mieć warunki zabudowy udzielone na te potencjalnie podzielone działki. Uzyskanie takiego papieru może zając i pół roku, bo musi do niego dostarczyć również opinie gestorów sieci mediów, itd, itp. Te warunki są potrzebne żeby wiedzieć czy w ogóle na tym terenie można się wybudować i jakie warunki trzeba spełnić. Część (spora) terenów miejskich objęta jest planem zabudowy, który z góry narzuca warunki. Jest to sytuacja o tyle wygodna, że nie trzeba załatwiać osobno warunków dla każdej działki. Jednak plan zagospodarowania ma tylko część terenów miejskich i raczej mało terenów podmiejskich. Np. na Szczepankowie (dzielnica Poznania) plan zabudowy jest tylko częściowo, a reszta każdorazowo musi składać podanie o wydanie warunków.
Mapa zasadnicza
Załóżmy, że sprzedający ma już warunki i dokonał podziału, a podział został uprawomocniony i jest naniesiony na mapy miasta. Wtedy musimy się udać do geopozu i wystąpić o mapę zasadniczą terenu na którym znajduje się nasza upatrzona działka. Mapa zasadnicza będzie punktem wyjścia kilku innych papierów, które będziemy musieli zdobyć. Mapa zasadnicza jest chyba jedynym urzędowym papierem za wydanie, którego musimy zapłacić. Koszt takiego wydruku + przesyłka do domu to ok. 100zł. Czekamy na to ok. dwa tygodnie.
Mapa zasadnicza będzie nam potrzebna m.in. do wniosku kredytowego jeśli mamy zamiar kupić działkę za pieniądze z kredytu hipotecznego. To jest temat indywidualny, więc nie będę go rozwijał.
Akt notarialny
Mapa zasadnicza potrzebna będzie również do sporządzenia aktu notarialnego kupna ziemi. A notariuszu słów kilka. Odwiedzimy go dwa lub trzy razu. Najpierw podpisujemy umowę przedwstępną, która jest nam potrzebna np. do wniosku o kredyt hipoteczny. Następnie – w zależności od sytuacji możemy spotkać się jeszcze na podpisanie umowy warunkowej kupna. To taki twór jeśli działka jest w obrębie miasta, to miasto ma prawo pierwokupu. Brzmi strasznie, ale miasto w zasadzie nigdy nie kupuje takich działek, no bo po co? To musiałaby być ziemia, którą miasto mogłoby wykorzystać tylko do niezbędnych miejskich inwestycji. Jest to zatem formalność, ale przeciąga sprawę. Miast ma 30 żeby odpowiedzieć. Po tym czasie uznaje się, że miasto kupić nie chce. A że z góry wiadomo, że miasto nie kupi, to nawet nie ma urzędnika odpowiedzialnego za te odpowiedzi. Po prostu czekasz. Na koniec, gdy wszystko w banku załatwione, podpisuje się ostateczny akt kupna ziemi. Potem jest jeszcze wpis do księgi wieczystej, czyli wizyta w sądzie.
Warunki zabudowy – czyli co ja tu właściwie mogę wybudować
Skoro mamy już działkę, to trzeba zdobyć dla niej warunki zabudowy. Jeśli teren Twojej działki jest objęty planem zagospodarowania, to nie potrzebujesz tych warunków, ale i tak wszyscy potrzebują…
Opinia o możliwości przyłączenia
opinii o możliwości przyłączenia się do sieci wodociągowej, energetycznej i gazowej. Planujemy więc sobie dzień na tourne po tych podmiotach. Najpierw sprawdź dokładnie na ich stronach www jakich konkretnie dokumentów potrzebujesz. Na pewno będziesz potrzebował ksera mapy zasadniczej, którą już masz. Na wnioskach o opinię będzie do wpisania wiele cyfr, które laikowi nic nie mówią np. roczna ilość zużycia prądu czy gazu. Bez obaw – przy okienku wszystko wytłumaczą.
Tu muszę nadmienić, że podczas załatwiania wszystkich moich formalności nie spotkałem się z żadną nie miłą sytuacją z powodu urzędnika. Same procedury, to jednak osobny temat.
Jeśli złożyliśmy już te wnioski, to pozostaje nam czekać. Na wydanie opinii mają 30 dni, więc zwykle czekamy na to ok. 30 dni.
Internet
Warto zawczasu się rozejrzeć za możliwością podłączenia w domy internetu. Nie jest to wcale tak oczywiste, że się da. Zwłaszcza na terenach oddalonych od miasta.
Mapa do celów projektowych
W tym czasie możemy zlecić geodecie sporządzenie mapy do celów projektowych. Jest to nieco dokładniejsza mapa od mapy zasadniczej i obejmuje mniejszy obręb ziemi. W zasadzie ogranicza się prawie wyłącznie do obszaru działki. Będzie ona nam potrzebna na kolejnych etapach. Zwykle geodeta dostarcza nam 10 kopii podbitych pieczątką w odpowiednim urzędzie. Jako że procedura związana z mapką do celów projektowych też się musi przemielić, to warto szybko zacząć ją załatwiać. Taka usługa kosztuje kilkaset złotych i czeka się ok. 3 tygodnie.
Badania geologiczne
Ten czas można też wykorzystać na badania geologiczne. Zwykle nie są one obowiązkowe, ale warto je zrobić. Koszt, to ok. 600-1200zł, wiadomo, zależy gdzie i u kogo. Wynik badań może być potrzebny kierownikowi budowy, architektowi oraz do samego wniosku o pozwolenie na budowę. Na podstawie takich badań u mnie stwierdzono, że fundamenty nie muszą być tak głębokie jak początkowo zakładano – jest to oszczędność większa niż koszt badań.
Projekt domu
Powinniśmy jeszcze mieć – nawet dość wstępnie – wybrany projekt domu. Będziemy potrzebować pokazać jego elewację i obrys narysowany (ręcznie) na ksero mapy działki. Widok elewacji to może być po prostu wydruk ze strony www projektu, który nas interesuje. Już na tym etapie możemy wybrać projekt dokładnie, bo mamy warunki zabudowy sprzed podziału, a one określają np. maksymalną powierzchnię zabudowy, kąt nachylania dachu, itp.
Wniosek o warunki zabudowy
Jeśli mamy już te wszystkie opinie i mapy, to możemy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla naszej działki. Wydawać by się mogło, że skoro osoba sprzedająca nam działkę ma warunki zabudowy dla tej działki sprzed podziału, to nasze warunki będą tylko formalnością. Nic bardziej mylnego. Po uzyskaniu oficjalnego podziału poprzednia działka przestaje istnieć, a wraz z tym tracą moc wszystkie związane z nią decyzje. Cały proces trzeba więc zacząć od nowa. Warto jednak do papierów załączyć ksero tamtej decyzji. Zwiększamy prawdopodobieństwo, że urzędnicy nie zaprzeczą sami sobie. Choć w zasadzie i tak tego nie robią. Nie zmienia to faktu, że formalnie proces rusza od nowa i od nowa muszą wysyłać wszystkim podmiotom listy i czekać na nich i czekać i czekać… Teoretycznie urząd miejski lub powiatowy ma 30 dni na wydanie warunków. Jeśli chce przeciągnąć muszą podać podstawy prawne, że to wyjątkowo trudny przypadek. To tyle jeśli chodzi o teorię. W praktyce – a wiem to od wewnątrz – urzędnicy są zawalenie tymi wnioskami i kompletnie się nie wyrabiają. Do tego dochodzi długa droga formalna i z 30 dni robi się lekko 60, a nawet więcej. Oczywiście można złożyć skargę, ale… Powiem tak, od osób związanych z budownictwem wiem, że skarga zostanie rozpatrzona na Twoją korzyść, po czym z powodów, które zawsze się znajdą wniosek zostanie zamrożony na minimum pół roku. Krótko mówiąc – czekajcie cierpliwie. Jednak to co poleca, co się sprawdziło przynajmniej w moim przypadku, to odwiedziny u urzędnika prowadzącego naszą sprawę. Kilka dni po złożeniu wniosku dostaniemy pismo z informacją kto naszą sprawę prowadzi. Dzwonimy do tej osoby i umawiamy się na konkretny dzień (oni mają jakieś dni wyznaczone, w których muszą się spotykać z petentami). Na takim spotkaniu po prostu poznajemy się i nadajemy wnioskowi ludzką twarz. Można poprosić, żeby ewentualne braki w dokumentacji zgłaszać bezpośrednio nam, a nie długą drogą listową. To może zadziałać i przyśpieszyć temat.
Generalnie bardzo polecam umawianie się z urzędnikami na takie spotkania. Nie namolne, ale zwykłe przedstawienie się i porozmawianie o wniosku, o sytuacji, itp. Można tym zyskać naprawdę dużo, dużo czasu, ale do tego dojdziemy.
Warunki przyłączenia
Po tym jak uzyskamy opinię o możliwości przyłączenia, warto złożyć wnioski (które i tak musimy złożyć) o określenie warunków przyłączenia, które to zaowocują otrzymaniem konkretnej umowy. Przyjmijcie taka zasadę, że wszelkie wnioski składajcie jak najszybciej się da. U mnie np. gazownia poszła po bandzie i warunki, na które miała 30 dni, po moich wielu prośbach przysłała po trzech miesiącach.
Adaptacja projektu domu
Kiedy dostaniemy decyzje o warunkach zabudowy, to możemy od razu udać się do architekta. Przy czym zwracam uwagę – decyzja musi się uprawomocnić, a to trwa kolejne dwa tygodnie. Jednak tam się już nic nie zmieni (chyba, że mamy jakąś wyjątkowo popapraną sytuację). Warto tu być w kontakcie z urzędnikiem, który o decyzji nas poinformuje i wyda ksero, nieprawomocnej jeszcze, decyzji. To jednak wystarczy, żeby architekt ruszył z kopyta.
To, że mamy projekt domu, to jeszcze nie oznacza, że możemy go wybudować. Taki projekt musi zostać zaadoptowany do naszych warunków. Okazuje się, że w Polsce jest kilka stref klimatycznych. Przynajmniej według architektów. O wyborze projektu domu i co powinniśmy o tym wiedzieć piszę więcej TUTAJ.
Architek adoptuje projekt w oparciu o warunki, które otrzymaliśmy. Zajmuje mu to ok. 2 tygodni i kosztuje ok 1800-2400zł. Tu będą potrzebne też mapki do celów projektowych, a także przydadzą się badania geologiczne.
>> Koniecznie przeczytaj: Na co powinienem wiedzieć przed kupnem projektu domu.
Wyłączenie z produkcji rolnej
Jeśli Wasza działka jest ziemią orną, to wymaga ona wyłączenia z produkcji rolnej. Czyli kolejna wizyta w geopozie, ale na innym piętrze. Tu musimy mieć warunki (najlepiej już uprawomocnione, ale żeby nie czekać, to możemy się umówić, że doniesiemy uprawomocnione jak będą). Musimy mieć też od architekta mapkę z naniesionym obszarem inwestycji. Każdy metr powyżej 500m2 podlega opłacie. Wydaje się, że 500m2 to bardzo dużo, ale z podjazdami, tarasami, odpływami, szambem, itp., itd., nagle okazuje się że dom 166m2 zajmuje na działce nieco ponad 500m. Temat wyłączenia z produkcji może potrwać 2-3 tygodnie. A na pewno nie zostanie wydany wcześniej niż przed uprawomocnieniem warunków zabudowy. Taka sama procedura jest wymagana jeśli droga dojazdowa jest wydzielona z gruntów ornych. Bez ich wyłączenia z produkcji rolnej nie uzyskacie pozwolenia na budowę. Tu jednak płacicie za cały teren drogi.
Uff… mamy już tego naprawdę sporo, wychodzimy na ostatnio prostą. Możemy złożyć:
Wniosek o pozwolenie na budowę
Tu muszę coś wyjaśnić. Kilka lat temu została wprowadzona możliwość złożenia zawiadomienia o rozpoczęciu budowy. Miało to ułatwić życie obywatelom. Miało. Już tłumaczę o co chodzi i dlaczego absolutnie nie składajcie zawiadomienia, tylko ubiegajcie się o pozwolenie. Teoretycznie pozwolenie dostaniecie w 30 dni, ale w praktyce może to być dwa razy dłużej (albo i dłużej). Zawiadomienie jest prawomocne już po 30 dniach, ale… Niby są to dwa takie same pozwolenia dotyczące takiego samego tematu, ale warunki w zawiadomieniu są bardziej restrykcyjne. Przykładem jest szambo. To co przejdzie w pozwoleniu na budowę, zostanie odrzucone przy zawiadomieniu. Bo takie zawiadomienie jest tak samo dokładnie analizowane. Kolejny babol jest taki, że jeśli czegoś Wam brakuje we wniosku o pozwolenie, to dostaniecie telefon, albo list, żeby uzupełnić. W przypadku braku lub nieścisłości w zawiadomienia o rozpoczęciu budowy sprawa zostanie po prostu umorzona i zaczynacie od nowa. Przy czym zwykle okazuje się, że czegoś brakuje pod koniec procesu, macie więc miesiąc w plecy. Inwestorzy budowlanie mówią, że składnie zawiadomienia o rozpoczęciu budowy jest trochę jak walenie młotkiem w niewybuch – jest szansa, że nie wybuchnie, ale nie słyszeli o takim przypadku. Trochę przesada, ale fakt jest taki, że przez bodaj pięć lat tych zawiadomień zostało złożone tylko chyba dwa tysiące. Cała reszta budów to wnioski o pozwolenie na budowę.
Po tym jak złożycie wniosek o pozwolenie na budowę, koniecznie umówcie się na spotkanie z urzędnikiem. Już o tym pisałem, ale jeszcze do tego za chwilę wrócę.
Pozwolenie na wycięcie drzew
Jeśli w obrębie budowanego domu lub bardzo blisko niego są jakieś drzewa (chodzi o te zaznaczone na mapie), to musicie mieć pozwolenie na ich wycięcie. To ponoć ma się zmienić w przyszłym roku, ale jeszcze nie wiadomo. W każdym razie udajecie się do wydziału ochrony środowiska i składacie odpowiedni wniosek wraz z mapą od architekta z rozrysowanym obszarem inwestycji. W tym urzędzie również jest niedobór ludzi, a każde drzewo mające być wycięte musi zostać odwiedzone i sprawdzone. Warto więc pogadać z urzędnikami. Być może miłe panie dorzucą Wasz wniosek do stosiku, który ma być odwiedzony w tym tygodniu a nie w przyszłym miesiącu?
Ok, wracamy do pozwolenia na budowę. Wspomniałem, że warto iść spotkać się z urzędnikiem? Tak? Bo warto. Na wstępie powiedziano mi, że pozwolenie będzie wydane za jakieś 60-70 dni. Ale umówiłem się z panią prowadzącą tę sprawę i zupełnie normalnie porozmawiałem. Wiecie, tak po ludzku, czy wszystko jest ok? Czy czegoś nie brakuje? No i o jakich terminach mówimy, bo ja już bym bardzo-bardzo chciał zaczynać. Decyzję dostałem po 10 dniach. W co do tej pory nie mogę uwierzyć. Krótko mówiąc – gdybym puścił sprawę samej sobie, to te 60 dni nie upłynęło by jeszcze do dnia, w którym piszę ten tekst. A tak moja budowa dochodzi już do dachu.
Pozdrawiam
Zuch
PS – Jeśli coś przeoczyłem lub pokręciłem, to daj znać w komentarzu. Jeśli masz jakieś pytanie, to też wal śmiało. Postaram się jakoś pomóc.
- Lato zimą, czyli „zimowe” ferie na Gran Canarii - 20/02/2024
- Jak budować bliskość w związku? - 02/01/2024
- Rodzicielstwo w erze influencerów. Jak uczyć dzieci mediów społecznościowych? - 06/12/2023