Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej? Przede wszystkim na to, czy w ogóle można na niej wybudować dom. Głupie? No nie tak bardzo jakby się mogło wydawać. Ale o tym później. Zacznijmy jednak od początku.
A na początku chciałbym zauważyć, że są to moje subiektywne opinie i nie musisz się z nimi zgadzać. Ba! Możesz się nie zgadzać nawet bardzo. Chcę w tym tekście przedstawić kilka kwestii, nad którymi warto się zastanowić. Jednak wnioski pozostawiam Wam.
Musimy zadać sobie kilka pytań, które doprowadzą nas do kolejnych i kolejnych, aż w końcu będziemy – mniej więcej – wiedzieć o co nam chodzi. Warto drążyć i podważać swoje własne zdanie, bo często może się nam okazać, że marzymy o czymś innym niż nam się wydaje lub rozwiązanie, które chcemy przyjąć tylko z pozoru jest spełnieniem naszych marzeń.
Pieniądze
Jak to zwykle w życiu bywa główną rolę odkrywają pieniądze. Dlatego zacznę od nich. Sami wiemy jaką sumą dysponujemy lub możemy dysponować. To o czym trzeba pamiętać, że cena działki nie jest całą kwotą, którą musimy wydać.
Musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami, ot choćby obsługa notarialna i podatki. Można przyjąć, że koszt umów zawartych u notariusza łącznie z podatkami (które płacimy przy zawieraniu umowy), to około 10 tysięcy zł. Ta kwota może się różnić o kilka tysięcy w jedną czy w drugą stronę. Zależy to m.in. od wielkości działki i jej ceny. Już sama taksa notarialna ustalana jest wg ceny działki.
Najczęściej działka budowlana dla przeciętnego Kowalskiego mieści się w przedziale cenowym od 60 tysięcy do 1 miliona zł. Ten przedział ma ustaloną maksymalną stawkę notarialną na 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł. Ale to nie wszystko.
Podatek PCC – płacimy go jeśli kupujemy ziemię od właściciela. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% podstawy opodatkowania. Łatwo go obliczyć: cena ziemi np. 200000zł x 0,02 = 4000,0 zł.
Jeśli ziemie kupowaliście od developera to nie płacicie podatku PCC. Fajnie? Nie fajnie. Płacicie ukryty w cenie podatek VAT, który jest wyższy.
Dochodzimy tu do kwestii od kogo kupujemy ziemię? Ale zanim do tego dojdziemy warto sobie zadać pytanie – i jest to kluczowe pytanie – gdzie kupujemy ziemię? Miejsce jest niezwykle istotne z wielu powodów. Pozwólcie, że nieco się nad tym pochylę.
Lokalizacja
Wiele osób marzy o cichym domku pod lasem, blisko natury, otoczonego polami, tak żeby rano budził nas kogut, a wieczorem usypiały cykady. Super. Też o czymś takim marzyłem, ale…
Ale zacząłem analizować przedmiot moich marzeń i konfrontować je z innymi marzeniami, a także – z sytuacją mojej rodziny, osobistymi preferencjami i tym co może wydarzyć się w przyszłości. Tej ostatniej oczywiście nie możemy całkowicie przewidzieć. Możemy jednak wyciągnąć logiczne wnioski. Zatem jeśli móje dzieci dziś są małe, to w przyszłości będą duże. Będą nastolatkami.
Zdziwilibyście się jak wiele osób ten fakt zaskakuje. To, że dzieci dziś nie wychodzą popołudniami z domu nie oznacza, że nie będą tego robiły za 5-10 lat. Staniemy więc przed wyborem: albo będziemy hodować w domu trolle, albo będziemy szoferem przynajmniej przez dekadę. Szoferem, który będzie jechał zawiść do kina i potem z kina, na karate i potem z karate, itp., itd.
Dom będzie na pewno dalej od miejsc docelowych niż aktualne mieszkanie, przejazdy więc się wydłużą. Warto szukać działek w miejscach gdzie istnieje lub niebawem ma powstać komunikacja miejska. Zajęcia dodatkowe to jedno, ale jest jeszcze kwestia naszych codziennych dojazdów do pracy i do szkoły.
Ile realnie będzie trwała podróż? Czy są drogi alternatywne? Dlatego warto przemyśleć domek pod lasem i zastanowić się czy będziemy więcej czasu spędzać w nim czy raczej w samochodzie próbując do niego dojechać.
Wiadomo, że im dalej od miasta tym taniej. Kwestia przemyślanego balansu i świadomości konsekwencji.
Okoliczne inwestycje
Jeśli jesteśmy już przy miejscu, to warto też zapoznać się z planami lokalnych inwestycji. Być może niebawem piękny las zamieni się w imponującą galerię handlową? A spokojna łączka osiedlem na 500 domów?
Nie wszystko możemy sprawdzić, ale tu znowu wystarczy się zastanowić i rozejrzeć dookoła. Jeśli w pobliżu jest duża pusta działka, to na pewno zostanie zagospodarowana. A może blisko jest autostrada albo lotnisko? Kiedyś słyszałem podchodzącą do lądowania eskadrę F16 i było to na pod poznańskim osiedlu Krzesiny. Dźwięk zwalał z nóg (dosłownie, kto słyszał ten wie o czym mówię). Nie jest to hałas występujący ciągle, ale w pewnych określonych godzinach.
Warto więc pokręcić się w okolicy różnych porach dnia, czy nawet nocy. Albo po prostu popytać. Wiecie, jeśli samoloty startują o np. 9:00, to sprzedawca na pewno umówi się na inną godzinę i będzie wszystko cacy. Do czasu.
Infrastruktura
W ogóle warto obejrzeć zaistniałą infrastrukturę. Czy są sklepy, czy są szkoły, apteka, lekarz. Niby sklepów jest sporo, ale pomyśl ile razy zdarzyło Ci się lecieć do osiedlowego w ostatniej chwili, bo nie ma mleka na śniadanie dla dzieci, albo masz kaprys do meczu wypić piwo? Taka spontaniczna wycieczka może być utrudniona jeśli najbliższym sklepem jest stacja benzynowa 5km dalej.
Woda, prąd, gaz, ścieki, Internet
Warto mieć te kwestie ogarnięte zanim wydamy 200 czy 300 tysięcy. Możemy zadzwonić do dostawcy Internetu i spytać o możliwość podłączenia. Z pozostałymi mediami jest nieco trudniej, bo nikt nie odpowie Ci z dnia na dzień. Na pismo z opinią czeka się ok. 30 dni. To zresztą będzie potrzebne do warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. Ale to zupełnie inny temat. W każdym razie rozeznaj się jak to wygląda w okolicy. Warto wiedzieć.
Droga
Ta niby zawsze musi być, ale w praktyce na nowych terenach bywa różnie. Często droga jest jedynie na papierze. Zatem – jak wygląda dojazd już bezpośrednio do posesji. Do kogo należy droga? Kto o nią dba? Czy nie przecina czyjejś posesji, itp.
Oferta
Jeśli już w miarę mamy ogarnięte potencjalne lokalizacje, zawężone choć by do dzielnic, to możemy przystąpić do poszukiwań. Tu warto skorzystać ze wszystkich kontaktów jakie mamy, tych bliższych i dalszych. Jak się okazuje najwięcej w życiu możemy ugrać właśnie dzięki tym dalszym, słabym znajomościom.
Rozpuście wici, dajcie znać na fejsie, w rodzinie, w klubie tenisowym, wszędzie. Możecie dzięki temu zaoszczędzić dużo pieniędzy, a przy okazji trafić na prawdziwe perełki. Ja osobiście ziemię znalazłem przez znajomego. Otóż jego sąsiad sprzedawał kilka działek, a nie ogłaszał się publicznie, ponieważ jego sąsiaduje z tymi sprzedawanymi i chciał mieć wpływ na to kto będzie mieszkał przez płot. Rozsądne.
No więc gdyby nie wici, które rozesłałem nie znalazłbym tej działki, a okazała się ona idealna: w granicach miasta, dokładnie w obrębie, o który mi chodziło, blisko drogi przejazdowej, ale nie bezpośrednio, bo w drugiej linii działek.
Dzięki takiej sprzedaży bezpośredniej możemy zaoszczędzić czasem nawet kilkadziesiąt tysięcy, bo nikt tak nie podbija ceny jak zawodowi developerzy. W tej okolicy działki o tych atrybutach potrafią kosztować prawie dwa razy więcej.
Jednakowoż działki sprzedawane przez developerów zwykle są całkowicie uzbrojone i posiadają wszystkie papiery. W przypadku sprzedaży bezpośredniej sporą część tych rzeczy trzeba załatwić samemu (głównie chodzi o papierologię), ale ja osobiście uważam, że zdecydowanie się to opłaca.
Gleba
Ziemia ziemi nie równa. Może być sucho, może być podmokło, może być glina, może być piach. Jeśli nie jesteśmy pewni tego jaka ziemia jest na działce, którą chcemy kupić, można wykonać badania geologiczne. Przyjeżdża geolog, robi 3-4 odwierty i za 600-1200 zł dostajemy dokładne dane.
To badanie i tak warto zrobić przed budową, choćby po to żeby wiedzieć jakie fundamenty robić. Ale to zupełnie inny temat. Ważna jest też klasa ziemi. Klasy I i II to ziemie rolne, których w zasadzie nie da się odrolnić. Te sprawy to poziom ministerialny.
Klasa III to ziemia orna, ziemia również świetnej jakości. Jej odrolnienie to tzw. wyłączenie z produkcji rolnej. Jest to w zasadzie formalność i polega na złożeniu odpowiedniego wniosku (dochodzi do tego gdy już mamy potwierdzony plan zagospodarowania od architekta).
Ale tu trzeba się liczyć z opłatami. Opłata ta (kara za nierolne wykorzystanie) to zwykle kilkaset złotych rocznie. Pamiętajcie, że droga, którą sobie robimy, a która była ziemią kl.III też podlega wyłączeniu i opłacie.
Sąsiedzi
Tego nie przewidzimy, ale wiadomo, że im więcej wolnego miejsca tym większa niewiadoma.
Błędy urzędników
To się niestety zdarza i najczęściej wychodzi na jaw za późno. Trzeba mieć tego świadomość i w miarę możliwości dokładnie przeczytać warunki zabudowy czy plan zagospodarowania oraz skonsultować z kimś kto się zna.
Mój kolega np. nabył działkę, która jest bardzo fajna, ale okazało się, że w papierach jest błąd, przez który budowa była wstrzymana na kilka nerwowych miesięcy. Otóż ktoś kiedyś napisał, że w tym miejscu front budynku ma mieć MINIMALNIE (zamiast MAKSYMALNIE) 18m szerokości. Co – w połączeniu z maksymalną powierzchnią zabudowy – sugerowało, że budynek ma mieć wymiary mniej więcej 18 na 4 metra. Udało się to jakoś załatwić – bo poprawić się nie dało – i budowa pnie się do góry. W każdym razie, warto przekopać się przez możliwie dużą ilość papierów.
Doświadczenie
Porozmawiajcie ze znajomymi, którzy maja domy. Domy nie koniecznie w Waszej wymarzonej okolicy. Ich zdanie i doświadczenie może naprawdę wnieść wiele. Oni to wszystko przepracowali, wiedzą jakie błędy popełnili i co przegapili. Można uniknąć ich błędów.
Myślę, że zebrałem tu kilka punktów pod rozwagę. Wnioski musicie wyciągnąć sami. Zachęcam do komentowania, bo na pewno coś pominąłem. Być może macie pytania i być może uda się odpowiedzieć. Po to są komentarze. A, jeśli dotarliście tu do końca, to na pewno zainteresuje Was też mój wcześniejszy wpis dotyczący tego na co zwrócić uwagę kupując projekt domu.
Pozdrawiam
Zuch
- Lato zimą, czyli „zimowe” ferie na Gran Canarii - 20/02/2024
- Jak budować bliskość w związku? - 02/01/2024
- Rodzicielstwo w erze influencerów. Jak uczyć dzieci mediów społecznościowych? - 06/12/2023